Kan arkitektur skape overskudd?

I dag bor det 685 000 mennesker i Oslo. Vekst i antall innbyggere betyr at det blir behov for flere boliger. En miljøvennlig by- og tettstedsutvikling forutsetter at ny utbygging i hovedsak skjer gjennom fortetting, transformasjon og mer effektiv bruk av arealer.

Tidlig på 2000-tallet begynte enkelte eiendomsaktører å kartlegge restarealer i Oslo med formål å fylle disse tomtene med lønnsomme boligprosjekter. En av disse resttomtene befant seg i Dælenenggata 36 på Grünerløkka.

For at det skulle være økonomisk lønnsomt å utvikle boliger på en så sparsom tomt, måtte utviklerne og arkitektene tenke kreativt når det gjaldt arealeffektivitet. En av utfordringene var å få plass til mange nok leiligheter fordelt over tomten på 9,8 x 24 meter. Regnestykket gikk opp ved å utforme 21 kompakte leiligheter av ulik størrelse, fra 29 til 82 m2.

Leilighetene fordeler seg over seks etasjer, med en stor, grønn hage lagt til byggets tak. Her er det 10 private hageparseller på 7,5 m2, mens resten av taket er satt av til felles oppholdsarealer for beboerne. Tomten hadde mange begrensninger med hensyn til reguleringsbestemmelser og myndighetskrav. Her fant arkitektene kreative løsninger som sikret boligkvalitet, uten at det gikk på bekostning av universell utforming eller krav til sikkerhet. At takarealet ble brukt til grøntområde medførte for eksempel at ventilasjonsanlegget måtte legges til byggets kjeller.

Det var av stor betydning for prosjektet at de samme arkitektene hadde oppdraget både med reguleringsprosessen og selve byggeprosjektet. Innledningsvis utfordret de regelverket ved å legge alt obligatorisk uteareal på taket. De fikk også gjennomslag for halv parkeringsdekning ved å kjøpe parkeringsplasser i nabobygget. Arealkravet om innvendig bod ble løst ved å regne samme areal om til volum og tegne inn plassbygde skap.

Prosessen bar preg av godt samarbeid i alle ledd, der god kommunikasjon og respekt for andres kompetanse ga gode resultater. For å overholde budsjettet, ble alle endringer gjort i felleskap. Den endelige planløsningen er optimalisert, arkitektene har klart å få til høyest mulig utnyttelse av tomta, uten så mye som en halv kvadratmeter til overs.

Arkitektene valgte seg dagslys, raus takhøyde, oppbevaring, og godt gulv som spesielt viktige bokvaliteter. Alle leilighetene har arealeffektive løsninger med integrerte skap. Takhøyden på 2,7 meter, og de franske balkongene gjør at boligene virker større enn de er. Den grønne fasaden i glass og resirkulert aluminium skal erstatte trærne som stod der før, og knytte bygget til parken ved siden av. Glassfasadene fungerer også som rekkverk på balkongene, samt støyskjerming. For å få inn mest mulig dagslys, går alle vinduer fra gulv til tak.

Landskapsarkitektene har skapt en felles takhage hvor det vokser gress, frukttrær og bærbusker. Hagen er delt inn i fire offentlige soner med langbord, lounge, frokostplass, grill, daybed og utedusj. I tillegg er det anlagt ti private parseller der beboerne har mulighet til å dyrke egen mat, sette opp utemøbler eller grill.

Gode boliger stimulerer til kontakt, aktivitet og opplevelser. Et mål for prosjektet var å skape et helsefremmende bygg med felles møteplasser både ute og inne. For de mindre leilighetene har det vært spesielt viktig med lys og luft, noe arkitektene har innfridd ved å heve takhøyden og sørge for rikelig med dagslys. Siden bygget sto ferdig i 2013 har det vært lite flytting, noe som betyr at flere av de første som flyttet inn har ønsket å bli boende.

Ideen bak den grønne glassfasaden var å gi noe tilbake til byen i form av arkitektoniske kvaliteter. Naboer og forbipasserende påpeker at fasaden er et positivt og estetisk tilskudd til området. Valget om å bruke taket til uteareal har bidratt til en rekke hyggelige møter mellom naboene. Her har det blitt arrangert alt fra konserter, felles 17. maifrokost og årlig nabofest.

Dæleneggata 36 har vunnet en rekke priser hvor miljøaspektet er trukket frem. Prosjektet har vært med på å starte en konstruktiv debatt om kvaliteten på boliger og boligpolitikk i Norge. Å bygge tett i by er bra for miljøet, og god kvalitet er viktig for å unngå potensielle negative konsekvenser av begrenset areal.

Prosjektet er bygget uten parkeringskjeller, da det var en åpning i lovverket som ga mulighet for å benytte faste parkeringsmuligheter i nabobygget. I tillegg til at det er direkte plassbesparende er et leilighetsbygg uten parkeringsmuligheter med på å tilrettelegge for miljøvennlig transport. Bygget har et lavt energiforbruk sammenliknet med tilsvarende boligprosjekter. Fasaden er kledt i glass og holdbart trevirke produsert uten kjemiske tilsetningsstoffer. Sistnevnte er et godt alternativ til konvensjonelt impregnert tre.

Oppdragsgiver var tidlig ute med å se potensialet i fortettingsprosjekter og hvordan det nødvendigvis måtte løses med god arkitektur. Kombinasjonen har vist seg å bli en svært lønnsom investering. Arkitektenes grundige arbeid og kreative løsninger gjør at bygget fremstår svært attraktivt. Utbyggers avkastningskrav ble møtt, og de økte kvalitetene både inne og ute ble belønnet med en oppnådd kvadratmeterpris på ca. 10.000 kr. over tilsvarende i markedet.

Dælenenggata 36 ligger i et urbant område som er under utvikling, med en relativt høy kvadratmeterpris. Likevel kan man her snakke om kvalitet per m2. Bygget blir fremhevet som svært vellykket boligutvikling og denne oppmerksomheten gjør at bygget i prinsippet markedsfører seg selv.